Nachhaltigkeit braucht Haltung: Wie ganzheitliches Denken Städte, Gebäude und Projekte zukunftsfähig macht.
Bei LIST Eco arbeite wir in den Bereichen Nachhaltigkeitsberatung, Planung und Zertifizierung – wobei mein persönlicher Schwerpunkt im Bereich Beraten der Immobilienwirtschaft liegt. Unser Ursprung liegt im Neubau, da wir aus einer Unternehmensgruppe kommen, die selbst baut und früh entschieden hat, nachhaltiger zu bauen. Mein persönlicher Fokus liegt jedoch stark im Bestand. Ich habe Wirtschaftsingenieurwesen mit Bauingenieurwesen studiert und mehrere Jahre in der Nachhaltigkeitsberatung gearbeitet, unter anderem mit dem Aufbau entsprechender Beratungsleistungen.
Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche vor allem durch die Anforderungen der Kapitalmärkte stark vorangetrieben worden. Themen wie Artikel-8- oder Artikel-9-Klassifizierung haben dazu geführt, dass EigentümerInnen und InvestorInnen sich intensiver mit der Frage beschäftigen: Wo stehe ich eigentlich (aus Nachhaltigkeitssicht) mit meinem Portfolio – und was muss ich konkret tun, um mein Nachhaltigkeitsniveau zu verbessern? Der erste große Engpass ist dabei fast immer derselbe: fehlende Daten.
In vielen Portfolios sind grundlegende Informationen (aus Nachhaltigkeitssicht) nicht vorhanden. Energieverbräuche fehlen, Emissionen sind nicht sauber erfasst und selbst einfache Fragen – etwa ob an Standorten Ladeinfrastruktur vorhanden ist oder welche Mobilitätsangebote es gibt – können oft nicht beantwortet werden. Dabei sind genau diese Themen relevant, nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus sozialer Sicht: Mobilität, Nutzerkomfort und Standortqualität gehören heute zur Nachhaltigkeit dazu.
Deshalb beginnt unsere Arbeit fast immer mit einer Portfolioanalyse. Ziel ist es, zunächst einen Überblick zu gewinnen: Wo liegen die größten Schwächen? Gibt es einzelne Problemimmobilien oder strukturelle Defizite im gesamten Bestand? Viele Eigentümer wissen schlicht nicht, was ihre Gebäude energetisch leisten können – oder eben nicht. Erst wenn diese Transparenz da ist, lassen sich Prioritäten sinnvoll setzen.
In der Anfangsphase ging es in der Beratung viel um Aufklärung. Das ist heute weniger geworden – das Bewusstsein für Nachhaltigkeit ist da. Die Herausforderung liegt nun stärker darin, Anforderungen richtig einzuordnen: Welche Erwartungen kommen vom Finanzmarkt? Welche Kriterien stellen Fonds oder Investoren? Und was bedeutet das konkret für die Immobilie?
Ein zentraler Schritt ist der Maßnahmenplan. Dieser muss realistisch sein und die Lebensdauer der Gebäudekomponenten berücksichtigen. Ein Beispiel: Ein Eigentümer möchte bis 2030 klimaneutral werden, die Heizungsanlage hat aber technisch noch eine Lebensdauer bis 2035. Diese Zielkonflikte müssen offen analysiert werden – auch vor dem Hintergrund von Kosten, Budgets und Investitionszyklen. Nachhaltigkeit ist kein Wunschkonzert, sondern ein strategischer Abwägungsprozess.
Hinzu kommen weitere Faktoren, die künftig an Bedeutung gewinnen werden: der CO₂-Preis, der ab 2027 frei gehandelt wird, Klimarisiken wie Hitze oder Starkregen sowie Komfortthemen im Gebäude – etwa Überhitzung oder mangelnde Behaglichkeit. All das wirkt sich auf den Wert, die Vermietbarkeit und die langfristige Marktposition einer Immobilie aus.
Am Ende geht es um eine klare strategische Entscheidung: Will ich Immobilien halten, die bereits heute nachhaltig gut aufgestellt sind? Oder setze ich darauf, weniger gut positionierte Objekte weiterzugeben – in der Hoffnung, dass andere das Potenzial heben?
Meine Überzeugung ist klar: In Zukunft werden vor allem die Immobilien erfolgreich sein, die frühzeitig datenbasiert analysiert, strategisch weiterentwickelt und ganzheitlich betrachtet werden. Nachhaltigkeit bedeutet dabei nicht nur CO₂-Reduktion, sondern Resilienz, Marktgängigkeit und langfristige Werthaltigkeit über den gesamten Lebenszyklus hinweg.
Ein zentrales Spannungsfeld in der Nachhaltigkeitsberatung ist für uns die stark unterschiedliche Ausgangslage der Nutzungsarten und Baujahre. Eigentümer sind eher bereit, in Technik zu investieren, wenn durch die Reduzierung der Nebenkosten die Grundmiete erhöht werden kann.
Im Neubau ist vieles einfacher: Hier lassen sich Nachhaltigkeitsanforderungen von Beginn an integrieren – etwa durch Zertifizierungen, Photovoltaik zur direkten Nutzung im Tagesbetrieb. Im Bestand hingegen erleben wir oft interne Zielkonflikte: unterschiedliche Ansprechpartner, divergierende Meinungen, Zurückhaltung bei Investitionen und das Abwarten auf politische oder regulatorische Entwicklungen. Viele Eigentümer wissen, dass sie handeln müssten, schieben Entscheidungen aber auf, weil parallel andere Themen wie Leerstand, Kostensteigerungen oder Marktrisiken dominieren.
Aus unserer Sicht liegt das Kernproblem weniger in fehlendem Wissen als in der Komplexität der Entscheidung. Nachhaltigkeit konkurriert mit vielen anderen Herausforderungen. Gleichzeitig ist sie ein Thema, dessen Risiken – etwa durch Klimafolgen oder regulatorische Verschärfungen – oft erst zeitverzögert sichtbar werden. Genau diese Risiken müssten aber heute schon mitgedacht werden, weil sie den zukünftigen Immobilienwert maßgeblich mit beeinflussen.
Positiv ist: Die Akteure, die sich ernsthaft mit Nachhaltigkeit auseinandersetzen und deren strategische Bedeutung erkannt haben, investieren weiterhin gezielt in Know-how und Personal. Sie begreifen Nachhaltigkeit nicht als Zusatz, sondern als integralen Bestandteil ihres Geschäftsmodells, um Risiken zu minimieren und langfristige Werthaltigkeit zu sichern.
Für die kommenden Jahre wünsche ich mir vor allem mehr Verbindlichkeit und Kontinuität: weniger Abwarten, weniger Hoffnung auf Verschiebung von Anforderungen, dafür mehr Klarheit, Mut zur Entscheidung und ein besseres Verständnis dafür, dass Nachhaltigkeit kein kurzfristiger Kostenfaktor ist – sondern ein entscheidender Hebel für Resilienz, Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftssicherheit von Immobilien.
Nachhaltigkeit wird in der Immobilien- und Baupraxis oft zu stark über Kosten und kurzfristige Wirtschaftlichkeit diskutiert. Dabei greift dieser Blick zu kurz. Entscheidend ist, die gesamtwirtschaftlichen und sozialen Wirkungen mitzudenken – auch dann, wenn sich Maßnahmen nicht sofort in Einsparungen ausdrücken lassen. Gute Gebäude sind mehr als effiziente Hüllen: Sie beeinflussen das Miteinander von Menschen, die Arbeitsqualität und letztlich auch den Erfolg von Unternehmen.
Ein Beispiel ist der bewusste Umgang mit Tageslicht, Raumbeziehungen und Nutzungsmischung. Wenn Büro- und Logistikbereiche nicht isoliert gedacht werden, sondern räumlich und sozial stärker miteinander verknüpft sind, verbessert sich das Betriebsklima spürbar. Austausch entsteht, Identifikation wächst, das Verständnis füreinander nimmt zu – Effekte, die sich langfristig positiv auf Motivation, Produktivität und Unternehmenskultur auswirken. Diese qualitativen Mehrwerte werden in klassischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen oft unterschätzt oder gar nicht berücksichtigt.
Nachhaltigkeit bedeutet deshalb auch, Beziehungen sichtbar zu machen: zwischen Mensch und Raum, zwischen Nutzungen, zwischen Investition und Wirkung. Dafür braucht es Vorbilder und Rollmodels, die Dinge ausprobieren, Daten erzeugen und zeigen, dass neue Ansätze funktionieren. Nicht jedes Projekt muss radikal alles verändern – aber jedes Projekt kann einen konkreten Schritt machen.
Der Schlüssel liegt im Mut zum Ausprobieren. Gerade in einer Branche, in der viel Kapital und Risiko im Spiel ist, fällt das schwer. Doch Stillstand ist keine Lösung. Es hilft, auf kleiner Flughöhe anzusetzen: einzelne Technologien testen, neue Methoden kennenlernen, Ansätze aus anderen Branchen übertragen. Wer versteht, warum bestimmte Zertifikate, Konzepte oder Nutzeranforderungen einen Mehrwert schaffen, kann diese Erkenntnisse auch angepasst und schrittweise in eigene Projekte integrieren.
Statt Perfektion braucht es Bewegung. Lieber ein kleiner Fortschritt als gar keiner. Nachhaltigkeit ist kein Alles-oder-nichts-Prinzip, sondern ein Lernprozess, der vom Austausch lebt – zwischen Disziplinen, Branchen und Perspektiven.
Gerade für Berufseinsteigerinnen und Berufseinsteiger ist Offenheit entscheidend. Unterschiedliche Blickwinkel kennenzulernen, Netzwerke zu nutzen, Fragen zu stellen und neugierig zu bleiben, hilft dabei, die Branche wirklich zu verstehen – und den eigenen Platz darin zu finden. Niemand muss alles wissen. Lernen entsteht durch Dialog, durch Zuhören und durch den Mut, auch unfertige Gedanken zu teilen.
Besonders wertvoll sind dabei vertrauensvolle Netzwerke, in denen Austausch niedrigschwellig funktioniert – für mich persönlich etwa auch in frauenspezifischen Netzwerken, in denen Offenheit und gegenseitige Unterstützung oft besonders ausgeprägt sind. Insgesamt gilt: Die meisten Menschen sprechen gern über ihre Arbeit. Wer fragt, lernt.
Am Ende zeigt sich: Nachhaltigkeit entsteht nicht durch Abwarten oder Perfektion, sondern durch Haltung, Austausch und das konsequente „Einfach-mal-Machen“. Schritt für Schritt – aber bewusst.
Mein eigener Weg in die Branche hat mir früh gezeigt, wie stark sich Rahmenbedingungen auf Gestaltungsspielräume auswirken. Ich habe Wirtschaftsingenieurwesen mit Bauingenieurwesen studiert und anschließend beruflich im klassischen Transaktionsgeschäft gestartet und dieses um die Nachhaltigkeitsbewertung erweitert. Daher habe ich mich früh mit Finanzierungsthemen beschäftigt und Projekte in unterschiedlichen begleitet. Auch der Markt hat sich seit dem verändert, wo anfangs teilweise testweise umfangreichere ESG-Bewertung im Ankauf mit gemacht wurden, um ein Verständnis für die Anforderungen zu bekommen, wurden diese mittlerweile, je nach Kundengruppe, auf individualisiert und reduziert.
Heute erlebe ich das anders – und empfinde es als großes Privileg. Ich habe die Möglichkeit, Nachhaltigkeit aktiv mitzugestalten, und sehe sie nicht nur als umzusetzende Pflicht . Natürlich sind Standards, Labels und regulatorische Anforderungen wichtig. Sie ermöglichen Vergleichbarkeit und Konsens. Aber nachhaltige Qualität entsteht nicht dadurch, dass man etwas „hineinschreibt“, weil es gefordert ist. Sie entsteht, wenn man begründet überzeugt ist, dass es wertvoll ist.
Was für mich dabei immer zentraler wird, ist der Austausch. Nachhaltigkeit ist kein Solo-Thema. Sie lebt davon, dass Menschen aus unterschiedlichen Disziplinen, Erfahrungsstufen und Blickwinkeln miteinander sprechen, sich gegenseitig hinterfragen und voneinander lernen. Gerade dieses offene, manchmal auch informelle Gespräch – auf Messen, in Netzwerken, zwischen Planung, Betrieb und Finanzierung – bringt oft mehr als jede starre Checkliste.
Ich bin überzeugt: Die Branche funktioniert dann am besten, wenn wir weniger Angst vor Fehlern, dafür mehr Mut zur Haltung haben. Wenn Nachhaltigkeit nicht als Einschränkung, sondern als Gestaltungsrahmen verstanden wird. Und wenn wir akzeptieren, dass nicht jede Entscheidung perfekt sein muss – aber bewusst.
Am Ende geht es genau darum: Verantwortung übernehmen zu können, Entscheidungen selbst zu treffen und sie gemeinsam weiterzuentwickeln. Dieser Spielraum ist wertvoll – und er verpflichtet zugleich. Nachhaltigkeit ist für mich deshalb kein Korsett, sondern eine Chance, Architektur, Immobilien und Zusammenarbeit langfristig besser zu machen